Sind Mieterhöhungen unbegrenzt erlaubt?

In vielen deutschen Städten wird bezahlbarer Wohnraum immer knapper. Und manchem Wohnungssuchenden kommen die Vermieter wie moderne Wegelagerer vor, die endlos viel verlangen können. Damit dieser Eindruck nicht immer mehr zur Realität wird, hat man sich nun beim BGH damit beschäftigt, welche Mieterhöhungen rechtens sind, und wo dem Wucher Einhalt geboten werden muss.

Die Bedingungen für Mieterhöhungen wurden im Zuge dessen enger gefasst und deutlicher formuliert. Ist eine Mieterhöhung Streitpunkt, so wird für die Entscheidung das Mietniveau der gesamten Stadt als Messlatte herangezogen. Bisher war dafür oft nur der Stadtteil maßgebend, was vor allem in Großstädten zu erheblichen Unterschieden führen kann.

Zur Begründung wurde nochmals angeführt, dass der Mietspiegel erheblich sei, der jedoch immer für eine gesamte Gemeinde festgelegt wird. Liegt die aktuelle Miete darunter, darf der Vermieter den Obolus für seine Wohnung zwar auf das Niveau des Mietspiegels anheben, aber nicht mit einem Mal einen großen Betrag, sondern in dem gesetzlich vorgegebenen Rahmen. Außerdem muss der Mieter zustimmen.

Aus dieser neuen Sichtweise der Justiz ergab sich die Aufhebung mehrerer diesbezüglicher Urteile, die nun neu gefällt werden müssen. Sogenannter Mietwucher ist zwar nicht erlaubt und auch schon entsprechend der bisherigen Gesetzeslage kann dagegen vorgegangen werden, aber oft haben Mieter Bedenken, sich zu wehren.

In diesem Jahr gab es bereits gesetzliche Neuerungen für die Mietpreiserhöhungen. Allgemein gilt, dass eine Erhöhung von mehr als 20 % unzulässig ist. Aber das Bundesland darf festlegen, dass in besonders begehrten Gemeinden diese Höchstgrenze bei 15 % liegen muss. Jedoch bleibt davon unberührt, dass die Höchstgrenze einer Miete die ortsübliche Vergleichsmiete ist, die durch den Mietspiegel ermittelt wird.

Ganz anders sieht es bei Neuvermietungen aus. Dort kann der Vermieter wesentlich mehr verlangen, weshalb er auch gern den bestehenden Mietvertrag kündigt und dann den Wohnraum neu vermietet. Aber laut Bundesgerichtshof ist auch hier nicht alles erlaubt. 20 % über der Vergleichsmiete dürfen die Neumieten liegen, nicht darüber, sonst ist der Vertrag unwirksam.

In den Neuerungen vom Mai 2013 wurden auch explizit Gründe für Erhöhungen genannt. So dürfen Kosten für energetische Sanierungen des Wohnraums mit jährlich 11 % auf die Mieter umgelegt werden. Ein Beispiel dafür ist der Einbau von Solartechnik für das warme Wasser. Baut der Vermieter Photovoltaik aufs Dach um damit Geld zu verdienen, weil der den Strom ins Netz einspeist, müssen diese Kosten dagegen nicht von den Mietern mitgetragen werden.

 

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